深圳:一场小规模“破关”实验

在深圳,就公共建筑来说,庞大而缺乏美感的市民广场和一柱擎天的赛格广场是千万市民较为熟悉的符号。每隔两三年就翻修的深南大道和21世纪才开通的滨海大道,则成为市民出行的主干道。

万科虽然在深圳的销售额和利润数量都占到整个集团的百分之三十到四十,但无论是热闹的福田中心区,还是这个狭长城市的东西干道两旁,万科都只有一两个体量仅为数万平方米的项目,使得它和这个城市主流地区的联系,显得很疏离。

高楼悲喜

1993年,中国海洋石油南海西部公司遍撒英雄贴,邀请房地产企业联手开发其位于深圳罗湖文锦路与爱国路交汇处的一块5000平方米土地——海神广场。这块离文锦渡海关只有几百米距离的土地在当时堪称地王,可谓寸土寸金。

实力雄厚的南海油田抛出如此大的一个绣球,对深圳房地产商构成了极大的诱惑,几家大企业纷纷参与角逐。正在深圳闹“地荒”的万科,自然参与其中,并成功中标。

在万科的方案中,海神广场将建起一座高达到180米(51层)的写字楼,高度超过深圳著名的国贸大厦,仅次于正在建设的地王大厦;新古典主义风格雄伟气派,把石油巨头的派头表现得淋漓尽致。这十分契合南油这类超级国企的好大心理。

而万科的创办人王石本人,彼时和万科集团总部还局促在水贝二路一个不起眼的厂房里,他的子弟兵们,做梦都想有一天,能把万科的办公室也搬到气派高大的大厦里去。他们当时的想法里,只有在这样的大厦里办公,只有建造出这样雄伟气派的大厦,才算是开发商成功的一个标志吧。

1995年,海神广场动工。然而几乎在同时,宏观调控加剧,深圳的写字楼价格大幅缩水,随后数年,几乎所有的写字楼项目都在滞销中煎熬。

财务压力巨大,海神广场成为了一个几乎拖垮万科集团的项目。最后的结果是,王石放弃了高层写字楼的梦想,将其改名万科俊园,性质变为住宅,不惜一切动员全公司上下进行销售。

这座当时中国最高的住宅楼的发售,也是一波三折。看到这座建筑物的人都总觉得有点奇怪:因为项目位于文锦路和爱国路的交汇处,大厦正面正冲文锦路——车水马龙非常繁华。对于住宅风水而言,这是个相当尴尬的格局。由于与香港毗邻,风水之说在深圳也很流行。

为化解这一尴尬,俊园项目的负责人莫军(多年后他成为万科集团的副总裁)按照香港风水大师的“高见”,从山东“请”来一块十几吨重的泰山石摆放在俊园前广场的中央,尊其为“石敢当”,起镇宅辟邪作用。

至今,在文锦路上行车,远远就能看到路的尽头就是一座高大的建筑物——那块巨大的“石敢当”也静静地趴在建筑物前方。虽然万科团队完成了俊园的套现,但是这座老牌豪宅的人气似乎仍然不旺,建筑大部分的窗口,夜晚都沉静地黑着。

低层总部大厦

虽然曾梦想在高层写字楼里设立总部,但万科总部最终定位于一栋由清水墙和玻璃构成的后现代建筑,高度仅20多米。2002年1月,万科总部搬离其驻扎8年之久的水贝工业区,落脚梅林路63号新落成的万科建筑研究中心。

建筑由日籍建筑师隈研吾(Kengo Kuma)亲自设计,风格简约现代,几乎成为万科的标志。翡翠色玻璃所构成的魔方式的外墙、写意的竹林、中药柜台一般的前台、屋顶上蔓延翻卷的精钢制成的帷幕、还有鸡蛋形状的电梯——这一切和王石的气质与喜好很相符合。一次在北京三里屯的聚会中,王石很兴奋地对与会者说,“这是一个非常棒的建筑”。他做了一个五爪金龙般的手势说,“它是一个放倒的、平躺的摩天大厦。”

这座大楼的造型其实甚为怪异,在现场看到这座架空14米,总共6层的灰色建筑物的时候,每个人都会产生一个疑问,它到底像什么?有人说像AK47,有人说像恐龙的骨架化石,有人说像树枝,也有人说像小龙虾,就是不太像一座楼。王石曾经将它描绘成一棵在地上自由生长的树。

万科总部搬迁到此之后,前来参观者便络绎不绝。万科前台专门有导游小姐带领客人参观。这一天,前台小姐穿着一身鲜红的衣服,从巨大的灰色建筑中走过来,穿过架空的广场上那拱起的绿色小土包,非常夺目。

她在介绍这个架空的广场时说,设计师的目的是想让它成为城市的一个公共空间,有了架空的地面和楼顶的绿植,这座大厦的绿化面积超过了100%,很好地体现了环保理念。设计师后来亲自来到这里,看到一个老太太推着她的孙子,在这个广场上漫步,他觉得非常高兴,说这个场景,就是他梦寐以求的,城市、企业、建筑和人的完美融合。

然而,在大多数时候,广场上走来走去的人并不多,大部分是万科的员工,他们穿过巨大的广场,突然消失在人们的视线中。“这些小土包都是有功能性的,其中一个,是我们物业办公室的入口。”导游小姐掩口笑道,“很好笑吧,人走着走着,突然就消失了,所以我们都说自己是古墓派的。”

变村民为市民

开车行驶在深圳市郊布吉的坂田工业区,作为城市标志之一的塞车,出现在距离深圳二线的梅林关口还有一公里的地方。出了梅林关口,便一马平川。

关口内外的堵车与畅通,是一个很令人怀旧的场景。在深圳作为一个经济特区横空出世的当年,不是所有的人都能够进入这块土地,进出特区需要有特区通行证。而这些检查站,因为深圳的地形使然,就设置在那些山路狭隘之处,梅林关就是其中之一。

关内和关外,自然就成了两个世界。关内是特区,经济发展迅速,城市规划完善,而关外则一度和贫穷、落后、不安全这样的字眼联系在一起。在很长一段时间里,几乎没有一个在深圳工作的人愿意居住在关外。

打破这种情况的,是万科。这个在城市中心拿地屡屡受挫的开发商,开始了对郊区大盘的打造。万科当年的广告词这样说:居住在关外,改变的是一个人的生活方式。

1999年,作为城市花园序列的一个延续,深圳万科四季花城第一次把消费对象,定位在了普通白领。他们刚刚因为房改政策,而成为必须要买房的一群人,而当时作为经济特区,深圳市中心的商品房均价,大约在七八千元一平米。“天哪,实在是太贵了,老百姓怎么买得起?”在那个五千元一平米就被称为天价的年代里,这群刚刚被释放出购买力的年轻人,有些不知所措。

万科在梅林关外,拿到了一块规划总建筑面积达53万平方米的地,准备分七期开发,计划打造成一个大型、低密度的休闲住宅区。当然,这里是关外,环境不好,马路对面就是深圳最著名的像炮塔一样的农民房。

但是,万科的四季花城第一期预售价格,差不多是每平米三千元,这一价位在附近几乎没有。和关内的七八千元的价格比,万科告诉年轻的购房者,买一套市区的房子,能在四季花城买一套更大的房,外加一辆私家车。

万科社区的布局改变了这片地区。小区之中,除了各种中介地铺、快餐店、外贸原单服装店和咖啡馆之外,还能够买到打口CD,最新的盗版碟。洗衣店的消费,也和深圳市区的价格相当接近。

然而,它无法改变的是关外的环境。就在小区正门的五和大道,仍然是大货车呼啸而过。城市花园的业主都会提醒老人和小孩,过马路千万要小心。十多年来,这条主干道都是交通黑点。

如今,在这个居住区东边,隔着十米的马路一侧,是开着有五金店、发廊和鸡煲店的农民房。现在那边的价格也上涨到每平米七八千元。当地的农民业主都说很高兴万科来了,带旺了这个地区,也提高了楼价。因为是毗邻四季花城,附近的农民房在招租的时候,也打出了能享受万科社区商业配套的优点,房租能够比起其他地区高20%。

除了年轻白领之外,四季花城的许多业主就是附近的农民,他们把农民房全部租出去,而自己搬进了小区。万科追逐利润的开发行为,无意中成为了这些城郊农民真正融入城市的开始,他们改变了生活方式,成为了市民。

(作者为财经作家)

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